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中國房地產剛性需求是如何產生的

2019-07-02735
中國房地產業的剛性需求,源于中國民眾為發展而儲蓄的文化根基,在 經濟騰飛時期以投資的方式充分彰顯出來。由于現階段缺乏家庭和企業投資的更多選擇,投資有形有體的房地產便成了不二的選擇。
不是嗎?處于產業鏈低端,即使是發展最穩定的中小企業,由于產業環境日趨惡化,競爭激烈以及全球經濟危機的影響,狀態更佳 的年增長率也不過3%至5%,哪里比得上房地產幾十年來年平均50%甚至 甚至更高的增長。在這樣的大勢下,只有傻瓜才不涉獵房地產,包括央企國企在內的中國炒房大軍蜂擁而來,一浪高過一浪,形成了中國房地產 全民炒房的赫赫景觀。
中國各線城市的大多數居民,幾乎都是擁有一套或渴望擁有至少一套以上房子的家庭主戶。即使是一個農民工,在農村擁有房子,進城后含辛茹苦,打工積蓄,仍希望擁有新的或更多的房子。這種不斷累積的雪球效應使得"房堅強"更為壯觀。
中國的絕大多數富人與其說靠創業成功,倒不如說靠得天獨厚的原住房產充實的原始資金,或者靠創業積累的 桶金進入早期的房地產,然后靠租賃或購置更多的房地產,再進入其它行業擴大成功規模。改革開放三十年,經濟直線上升, 整體實力日益增強,與此同時,土地資源日趨昂貴,房地產價格不斷攀新高,擁有更多的房地產成為最搶手的投資渠道和標準富人的象征。
僅北京而言,在四環佳地內擁有一間150平方米的公寓,便已是貨真價實的超級百萬富翁,擁有兩間類似公寓則是千萬富翁,擁有20間則是名正言順的億萬富翁。難怪胡潤富豪榜聲稱,目前僅北京一地千萬富翁高達三十萬人以上。中國富人太幸運了,因為房地產至今從未經歷過驚心動魄的大滑坡,更別說崩盤。
有比較才有鑒別。美國人似乎對擁有無法享用的第二套以上的房子并不感興趣,當然一部分華人例外。從美國全國平均房地產價格20萬美元左右(相當于150萬至200萬人民幣)和人均收入4萬美元的水平來看,其實美國人買第二套房并不難。
中美之間的文化差異在于,美國人講究瞬時或超前消費,盡情享受,而中國人追求不斷產出,長期擁有。
對眾多美國人而言,多余的房子必然面臨多余的風險、管理、負擔和壓力。而且,65歲以上的老人犯不上擁有房子,退休后即可搬入舒適的老年公寓,安度晚年。美國年青人鮮有畢業買房的例子,從租房到買房基本上靠自己,若有幸得到父母的一些支持,合理而美好。絕大多數的中國海外留學人員,也都是在畢業5年10年的工作和儲蓄后才開始置房易居。
美國人購買 套以易居為目的的住房所獲得的銀行首付、利率和政府稅收優惠,遠遠高于第二套以上的住房,從一定程度上遏制了以投機為主要目的的炒房人大量囤房哄抬房價的欲望,不妨為中國認真借鑒。例如,將購買一套和二套以上的房加以規范管理,嚴格調控首付、利率和稅收優惠的比率。
中國的北京、上海、深圳等一線城市,買房的主力來自于擁有一棟房子以上并以投資為主要目標的大軍。據中國房地產名人任志強在鳳凰衛視"鏘鏘三人行"的對話節目中透露,深圳90%上的中產階級擁有二棟以上的住房。
農民工進城了,中國的城市化加速了,對房屋的需求更高了,但是,房價的飆升并不等于普通公民和新進城居民購買力的提升。現實是,普通民眾與生活在社會底層的農民工,與已經擁有眾多房子的富人,具有同樣的易居需求,共同為擁有一棟或更多的房子不遺余力,頑強拼搏。
伴隨著中國經濟的飛速發展,"單房和多房投資文化"鑄成了中國房地產經久不衰的剛性需求。除非經濟衰退,房地產崩盤,才能促使以房地產為 有效投資途徑的人們回歸現實,否則,房地產就沒有理由瞬間轉向。
房地產一旦崩盤,對富人和窮人是機會均等的災難性打擊,特別是依賴銀行貸款付款的持房人,一個20%的修正就可使血汗錢付之一炬,一個50%的崩盤方可導致投資人生不如死。房地產一旦落敗,危機真正來臨時,持續時間將相當漫長。大凡聲名赫赫的富翁一夜之間一貧如洗,跳樓自盡,均與借貸性房地產有關。請記住,無論是房地產開發,還是房地產買賣,現金一次付清是極為罕見的,而借貸交易,在經濟危機降臨時足以使任何人不堪回首,終日以淚洗面。
中國和美國,就經濟整體實力特別是從最彰顯國富民強和體現房地產購買力的經濟指標人均收入水平而言,還存在著巨大差距。中國的人均2000美元,美國的人均40000美元,完全不在一個數量級上,說還相差50年的差距一點也不為過。但是,中國的房價幾乎已經超過了美國和世界上許多 的水平,令人生疑和擔憂。
舉例來說,我居住的硅谷山景城,毗鄰斯坦福大學,可能是世界上最適應高薪階層居住的地方,房價居全美之首。6000平方尺的別墅式獨房均價也只在100萬美元左右(700萬人民幣上下),而北京三四環內的200平方米的高樓公寓,與無數人共居一樓,極不方便,均價竟高達800萬至1000萬人民幣之間。
這種不合常理的全中國現象,清晰地標志中國的房地產泡沫在不斷追捧和火上加油中急劇膨脹。隨著經濟循環規律遲早面臨調整,與之對接的房地產難免一榮俱榮,一損俱損。